Hoeveel hypotheek kan ik krijgen in 2026? Dit bepaalt je maximale hypotheek

Hoeveel hypotheek kun je krijgen in 2026?

Wil je weten hoeveel hypotheek je kunt krijgen in 2026? Dan is het belangrijk om drie bedragen uit elkaar te houden: wat je maximaal kunt lenen, wat de woning kost en hoeveel eigen geld je nodig hebt. Het maximale hypotheekbedrag is niet automatisch het budget dat bij jou past. Je moet de maandlasten ook op langere termijn prettig kunnen blijven betalen.

De maximale hypotheek is in 2026 meestal de laagste uitkomst van twee toetsen. De eerste toets gaat over je inkomen en betaalbaarheid. Een geldverstrekker berekent hoeveel van je inkomen volgens de wettelijke normen aan woonlasten mag opgaan. Daarbij tellen je toetsinkomen, de hypotheekrente en de rentevaste periode mee. Het toetsinkomen is het inkomen dat een geldverstrekker voor de hypotheekberekening mag gebruiken.

De tweede toets gaat over de woningwaarde. Je mag in beginsel niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning. Die waarde is meestal de taxatiewaarde: de waarde die een taxateur vaststelt. Daarom kan je maximale hypotheek op basis van je inkomen hoger zijn dan het bedrag dat je voor een specifieke woning mag lenen. Andersom kan een woning duurder zijn dan wat je inkomen toelaat.

De financieringslastpercentages, de percentages die bepalen welk deel van je inkomen voor woonlasten beschikbaar is, zijn per 1 januari 2026 aangepast. Ze verschillen per inkomen en rente. Een algemene uitspraak dat iedereen in 2026 meer kan lenen, klopt daarom niet. Een hoger salaris kan ruimte geven, maar een andere rente, schuld of gezinssituatie kan die ruimte weer verkleinen.

Ook de rentevaste periode is belangrijk. Kies je een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan wordt voor de leencapaciteit met een toetsrente gerekend. In het derde kwartaal van 2026 is die AFM-toetsrente 5,0%. Dit is nadrukkelijk een rekenrente voor de hypotheektoets, geen rente die je automatisch voor je hypotheek betaalt.

Koop je alleen en heb je nog niet de AOW-leeftijd bereikt? Dan is er in 2026 onder voorwaarden een normtechnische verruiming voor alleenstaanden. Bij een toetsinkomen boven € 30.000 mag € 17.000 buiten beschouwing blijven in de berekening van de financieringslast. Dat betekent niet dat je zomaar € 17.000 extra ontvangt of altijd precies zoveel meer kunt lenen.

Welke inkomens tellen mee voor je maximale hypotheek?

Een vast salaris uit loondienst vormt vaak de basis voor een hypotheek op basis van inkomen. Naast je bruto salaris kunnen vakantiegeld en een vaste, aantoonbare toeslag meetellen. Denk bijvoorbeeld aan een structurele onregelmatigheidstoeslag. Een eenmalige bonus of wisselende vergoeding telt niet vanzelf mee. De geldverstrekker kijkt vooral of inkomsten vast en bestendig zijn: zijn ze naar verwachting ook in de toekomst beschikbaar?

Bij een tijdelijk contract, oproepwerk, flexwerk of werk als zelfstandige is het contractlabel niet het enige dat telt. De regels bieden ruimte om bij niet-vaste inkomsten naar het gemiddelde inkomen van de laatste drie kalenderjaren of 36 maanden te kijken. Heb je minimaal twaalf maanden inkomen, dan kan onder voorwaarden ook je huidige inkomen als bestendig worden beoordeeld. Daarbij is een deskundige beoordeling van je arbeidsmarktperspectief nodig.

Ben je zzp'er, dan zijn je jaarcijfers, aangiften en de continuïteit van je onderneming belangrijk. Reken er dus niet op dat je omzet één op één als inkomen telt. Bij een hypotheek berekenen met partner kunnen beide inkomens meetellen, voor zover ze bestendig zijn en de geldverstrekker ze accepteert. Twee inkomens simpelweg optellen geeft daarom nog geen betrouwbare uitkomst. Jullie gezamenlijke verplichtingen, contractvormen en toekomstig inkomen wegen ook mee.

Kom je binnen tien jaar in aanmerking voor pensioen, dan moet de geldverstrekker ook rekening houden met je verwachte inkomen na pensionering. Dat kan invloed hebben op de maximale hypotheek 2026, ook als je huidige inkomen prima lijkt.

Welke maandlasten en schulden verlagen je hypotheek?

Bij maximale hypotheek berekenen kijkt een geldverstrekker niet alleen naar wat er binnenkomt, maar ook naar wat er elke maand uitgaat. Bestaande financiële verplichtingen laten minder ruimte over voor hypotheeklasten. Een persoonlijke lening, doorlopend krediet, private lease, alimentatie en andere vaste betalingen kunnen je maximale hypotheek dus verlagen.

Een studieschuld telt eveneens mee. In 2026 is vooral de maandelijkse verplichting bij DUO van belang, en niet alleen het oorspronkelijke bedrag dat je hebt geleend. Betaal je tijdelijk minder of niets, bijvoorbeeld door een aflossingspauze, dan kan de geldverstrekker in sommige situaties rekenen met het bedrag dat je normaal gesproken zou moeten betalen. Extra aflossen kan je maandlast verlagen en daarmee mogelijk je hypotheekruimte vergroten. Kijk vooraf goed of aflossen verstandig is, want je hebt ook spaargeld nodig voor aankoopkosten en een financiële buffer.

Ook een kredietlimiet kan meetellen, zelfs als je die ruimte niet volledig gebruikt. Denk aan gespreid betalen, een creditcard met aflossingsmogelijkheid of een winkelkrediet. Geef zulke verplichtingen altijd volledig door wanneer je je hypotheek laat berekenen. Dat voorkomt dat een eerste online indicatie later tegenvalt.

Waarom zijn woningwaarde, koopprijs en maximale hypotheek niet hetzelfde?

De koopprijs is het bedrag dat jij en de verkoper afspreken. De woningwaarde is het bedrag dat voor de financiering relevant is, meestal op basis van een taxatie. Je maximale hypotheek is vervolgens het bedrag dat je volgens de inkomenstoets én de woningwaardetoets kunt lenen. Deze drie bedragen kunnen dus verschillen.

Stel dat je op basis van je inkomen een bepaald bedrag kunt lenen, maar je biedt meer dan de taxatiewaarde. Dan moet je het verschil tussen de koopprijs en de financierbare woningwaarde doorgaans zelf betalen. Een bod boven de vraagprijs is dus niet per se een probleem, maar een bod boven de taxatiewaarde vraagt vaak om extra eigen geld.

In beginsel mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Bijkomende aankoopkosten kun je daarom meestal niet volledig meefinancieren. Er bestaan uitzonderingen, bijvoorbeeld voor energiebesparende voorzieningen, maar daarvoor gelden eigen wettelijke voorwaarden en acceptatieregels. Bij een energiezuinige woning kan in 2026, afhankelijk van het energielabel, mogelijk extra leenruimte gelden binnen de betaalbaarheidstoets. Controleer de actuele voorwaarden bij NHG, Rijksoverheid en de geldverstrekker, want deze ruimte is geen gegarandeerd bedrag voor iedere koper.

Wil je gebruikmaken van Nationale Hypotheek Garantie? De NHG-grens is in 2026 € 470.000. Als je energiebesparende maatregelen meefinanciert, is de grens € 498.200. De NHG-borgtochtprovisie bedraagt 0,4% van het hypotheekbedrag in 2026. NHG kan onder voorwaarden zekerheid bieden bij betalingsproblemen, maar je moet wel aan alle voorwaarden voldoen.

Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?

Eigen geld kopen huis betekent meer dan alleen spaargeld voor een eventuele overbieding. Je hebt meestal eigen middelen nodig voor de kosten koper: de bijkomende kosten rond de aankoop. Denk aan overdrachtsbelasting, de notaris en het Kadaster voor de leveringsakte, een taxatie, een bouwkundige keuring en eventueel een aankoopmakelaar. Ook hypotheekadvies, bemiddeling, de hypotheekakte en mogelijk de NHG-provisie kunnen kosten met zich meebrengen.

Voor een bestaande woning wordt vaak een globale bandbreedte van ongeveer 4% tot 5% van de aankoopprijs genoemd voor aankoopkosten. Zie dit niet als een vaste regel. De uiteindelijke kosten verschillen sterk door jouw keuzes, de tarieven en je belastingpositie. Heb je recht op de startersvrijstelling, dan kan dat veel verschil maken.

In 2026 betaal je bij een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen meestal 2% overdrachtsbelasting. Ben je 18 tot 35 jaar, heb je de vrijstelling niet eerder gebruikt, ga je zelf in de woning wonen en is de woningwaarde maximaal € 555.000? Dan kun je in 2026 mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling en betaal je geen overdrachtsbelasting. Controleer de voorwaarden altijd bij de Belastingdienst. Voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt, zoals een verhuurwoning, geldt in 2026 8% overdrachtsbelasting.

Maak vóór je biedt daarom een overzicht met de koopprijs, de verwachte taxatiewaarde, alle aankoopkosten en een buffer voor onverwachte uitgaven na de verhuizing. Zo zie je helder welk deel je met de hypotheek financiert en welk deel uit eigen geld komt.

Hoe krijg je een betrouwbare berekening van jouw maximale hypotheek?

Een online tool is een goede eerste stap als je wilt weten: hoeveel hypotheek kan ik krijgen? Vul je inkomen, eventuele partnerinkomen, schulden en spaargeld zo nauwkeurig mogelijk in. Beschouw de uitkomst wel als een indicatie. Een calculator kent bijvoorbeeld niet altijd de details van je contract, toeslagen, DUO-verplichting, pensioen, energielabel of de actuele acceptatieregels.

Voor een betrouwbare berekening van je maximale hypotheek in 2026 is een persoonlijke financiële check nodig. Daarbij worden je inkomen, maandlasten, rentevaste periode, woningwaarde, energielabel, NHG-mogelijkheden en eigen geld samen bekeken. De geldverstrekker beoordeelt uiteindelijk of de hypotheek verantwoord en passend is. Wettelijke normen vormen de basis, maar het acceptatiebeleid kan per geldverstrekker verschillen.

Veelgestelde vragen kort beantwoord: kun je meer lenen met een partner? Dat kan, als beide inkomens meetellen, maar gezamenlijke verplichtingen tellen ook mee. Kun je alle kosten koper meefinancieren? Meestal niet, omdat de hypotheek in beginsel niet boven 100% van de woningwaarde uitkomt. En telt een studieschuld mee? Ja, de maandelijkse verplichting kan je leenruimte verlagen.

Wil je weten wat in jouw situatie haalbaar is? Laat dan een actuele persoonlijke berekening en financiële check maken. Zo krijg je een realistisch beeld van je hypotheek, je benodigde eigen geld en een koopbudget dat past bij jouw plannen.