Een huis kopen met een slecht energielabel: hypotheek én Warmtefonds?

Kun je een huis met een slecht energielabel kopen en de verduurzaming direct meefinancieren?

Ja, dat kan vaak. Een huis kopen met een slecht energielabel betekent niet automatisch dat je een slechte aankoop doet. Een woning met label E, F of G kan bijvoorbeeld een goede ligging, een gezonde bouwkundige basis of veel potentie hebben. Wel is het belangrijk dat je niet alleen naar de koopprijs kijkt. Reken ook de kosten voor onderhoud, comfortverbetering, energieverbruik en verduurzaming mee voordat je een bod uitbrengt.

Bij de aankoop kun je energiebesparende maatregelen onder voorwaarden meenemen in je hypotheek. In 2026 mag je bij een woning met energielabel E, F of G voor de inkomenstoets maximaal € 20.000 extra leenruimte krijgen voor zulke maatregelen. Voor label C of D is dat maximaal € 15.000 en voor label A tot en met A++ maximaal € 10.000. Dit zijn wettelijke maxima, geen garantie dat je dit bedrag ook werkelijk kunt lenen. De geldverstrekker beoordeelt altijd je inkomen, vaste uitgaven, de woningwaarde, het hypotheekproduct en de geplande maatregelen.

Voor energiebesparende voorzieningen mag de hypotheek in 2026 in beginsel oplopen tot 106% van de marktwaarde. Die extra 6% moet volledig naar erkende energiebesparende maatregelen gaan. Denk aan isolatie, beter glas, ventilatie of een passende verwarmingsinstallatie. Je kunt dit niet gebruiken voor een nieuwe keuken, meubels of algemene onderhoudskosten die niet onder energiebesparing vallen.

Je kunt bij aankoop meestal kiezen tussen twee routes. Bij energiebesparende voorzieningen liggen de maatregelen en kosten vooraf al vast, bijvoorbeeld met offertes en een verbouwingsspecificatie. Bij een energiebespaarbudget reserveer je geld voor verduurzaming terwijl nog niet elk detail bekend is. Het gereserveerde bedrag komt dan in een verplicht verbouwingsdepot. Daaruit worden de goedgekeurde werkzaamheden betaald. Welke route mogelijk en verstandig is, hangt af van de voorwaarden van je geldverstrekker en eventueel NHG.

Koop je met NHG, controleer dan de actuele voorwaarden voor 2026. De reguliere NHG-grens is € 470.000. Met energiebesparende voorzieningen kan de grens € 498.200 zijn, waarbij het verschil volledig voor die voorzieningen bestemd moet zijn. De eenmalige NHG-provisie is in 2026 0,4% van het hypotheekbedrag. Controleer deze bedragen altijd bij NHG, omdat regels kunnen wijzigen.

Hoe werkt verduurzaming financieren met je hypotheek bij of na de aankoop?

Verduurzaming meefinancieren in je hypotheek is vaak het overzichtelijkst als je vóór de aankoop al weet wat je wilt uitvoeren. Je vraagt dan één hypotheek aan voor de koopprijs, de aankoopkosten en het afgesproken budget voor energiebesparende maatregelen. Het verduurzamingsdeel staat meestal in een verbouwingsdepot. Je dient vervolgens facturen of declaraties in volgens de regels van de geldverstrekker.

Na de aankoop kun je je woning ook verduurzamen met een hypotheekverhoging, een tweede hypotheek of door je hypotheek over te sluiten. Of dat lukt, hangt opnieuw af van je inkomen, je maandlasten, de overwaarde en de marktwaarde van de woning. De taxatiewaarde vóór en na de verbouwing is daarbij belangrijk. Bij een gewone verbouwing is de marktwaarde na verbouwing meestal de grens. Voor uitsluitend energiebesparende voorzieningen bestaat onder voorwaarden de ruimte tot 106% van de marktwaarde.

Een hypotheek heeft vaak een langere looptijd dan een losse lening. Daardoor kan de maandlast lager uitvallen, maar je betaalt mogelijk langer rente. Vergelijk daarom niet alleen de maandlast. Kijk ook naar de totale kosten, de rentevaste periode, eventuele advies- en notariskosten en de ruimte die je overhoudt voor onverwachte uitgaven.

Je kunt de maatregelen natuurlijk ook geheel of gedeeltelijk met eigen geld betalen. Dat voorkomt extra rente en krediettoetsing, maar zorg dat je niet je hele buffer gebruikt. Bij een oudere woning kunnen na de levering verborgen gebreken, vochtproblemen of extra werkzaamheden aan elektra en leidingwerk naar voren komen. Een verbouwingsbegroting zonder reserve is daarom kwetsbaar.

Fiscaal geldt in 2026 dat hypotheekrente en financieringskosten alleen aftrekbaar kunnen zijn als de lening aantoonbaar is gebruikt voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je eigen woning. Voor nieuwe leningdelen gelden in beginsel een annuïtaire of lineaire aflossing binnen dertig jaar. Bewaar offertes, facturen en betaalbewijzen. Voor geld in een verbouwingsdepot gelden bijzondere fiscale regels; de rente kan onder voorwaarden maximaal twee jaar aftrekbaar blijven. Controleer jouw situatie bij de Belastingdienst. Heb je een box-1-inkomen boven € 78.426, dan is de hypotheekrenteaftrek in 2026 maximaal 37,56%.

Kun je het Nationaal Warmtefonds gebruiken naast je hypotheek?

Een lening van het Nationaal Warmtefonds kan naast een hypotheek voorkomen. Dit is vooral een mogelijkheid als je de verduurzaming pas na de levering regelt, of als niet alles in je hypotheek past. De reguliere Energiebespaarlening is bedoeld voor eigenaar-bewoners van een bestaande woning. In de praktijk betekent dit dat je deze route doorgaans pas na het transport van de woning kunt gebruiken.

De Energiebespaarlening bedraagt in 2026 minimaal € 1.000 en maximaal € 29.000 per eigenaar. Ook bij meerdere aanvragen blijft dat maximumbedrag per eigenaar gelden. Je kiest, afhankelijk van het leenbedrag en de actuele voorwaarden, een looptijd van 7, 10, 15 of soms 20 jaar. Het geld staat in een bouwdepot en is bedoeld om aannemers en installateurs te betalen voor toegestane maatregelen.

Volgens de voorwaarden die op 6 augustus 2026 gelden, vermeldt het Warmtefonds een rente van 0% voor huishoudens met een verzamelinkomen onder € 60.000 per jaar. De precieze beoordeling en voorwaarden moet je altijd bij je aanvraag controleren. Boven deze inkomensgrens stelt het Warmtefonds de actuele rente vast. Voor huishoudens die onvoldoende ruimte hebben voor maandelijkse aflossing, kan het fonds soms een Combinatielening aanbieden. Die kun je niet vrij kiezen: het Warmtefonds beoordeelt dit na je aanvraag. De Combinatielening is volgens de actuele voorwaarden maximaal € 10.000 en kent eerst vijf jaar zonder rente en aflossing, gevolgd door een nieuwe toets.

Ga er niet van uit dat je een hypotheek en een Warmtefondslening onbeperkt kunt stapelen. Het Warmtefonds beoordeelt onder meer je inkomen, uitgaven en BKR-gegevens. Een hypotheekaanbieder kan een bestaande Warmtefondslening ook meenemen als je later een hypotheek aanvraagt of verhoogt. Bepaal daarom liefst vóór je bod welk deel je via de hypotheek financiert, welk deel je eventueel met eigen geld betaalt en of het Warmtefonds daarna nog nodig is. Zo voorkom je dat een extra lening je financiële ruimte onverwacht beperkt.

Welke maatregelen verbeteren het energielabel van je woning het meest?

Er is geen maatregel die bij elke woning het energielabel het meest verbetert. Het label is een gestandaardiseerde berekening van de hele woning. Isolatie, glas, verwarming, warm water, ventilatie en duurzame opwek tellen allemaal mee. Het energielabel is bovendien niet hetzelfde als jouw toekomstige energierekening, want die rekening hangt ook af van je eigen gedrag en huishouden.

Bij een woning met een laag label begint een logisch plan vaak met de thermische schil: het dak, de gevels, de vloer en het glas. Dakisolatie, gevel- of spouwmuurisolatie, vloer- of bodemisolatie en HR++- of triple glas kunnen warmteverlies beperken. Daarna kijk je naar ventilatie en een verwarmingsoplossing die bij de woning past, zoals een hybride warmtepomp, een volledig elektrische warmtepomp of aansluiting op een warmtenet. Goede ventilatie blijft belangrijk, want een beter geïsoleerd huis moet vocht en vervuilde lucht goed kunnen afvoeren.

De juiste volgorde verschilt per huis. Een warmtepomp is bijvoorbeeld niet automatisch de eerste stap als de woning nog veel warmte verliest of als het afgiftesysteem niet geschikt is. Laat daarom eerst onderzoeken wat technisch haalbaar is. Het volledige energielabelrapport bevat vaak verbeteradviezen. Sinds 29 mei 2026 heeft het energielabel een vernieuwde vorm met meer informatie over isolatie, installaties en de Standaard voor woningisolatie. Het geregistreerde label in EP-online is leidend.

Voor verschillende energiebesparende maatregelen kan ISDE-subsidie relevant zijn, bijvoorbeeld voor isolatie, een warmtepomp, een zonneboiler of een aansluiting op een warmtenet. Zie subsidie nooit als een vast onderdeel van je budget voordat je dit hebt gecontroleerd. De technische eisen, bedragen, combinatievoorwaarden en het juiste aanvraagmoment kunnen in 2026 verschillen. Controleer dit vóór je een opdracht geeft bij RVO of Rijksoverheid.

Wat moet je vóór je bod en vóór je financieringsaanvraag uitzoeken?

Begin met het geldige energielabel in EP-online en vraag het volledige labelrapport op. Kijk niet alleen naar de letter op de advertentie. Een energielabel is bij verkoop verplicht en maximaal tien jaar geldig, maar het rapport vertelt veel meer over de isolatie, installaties en mogelijke verbeteringen.

Laat daarnaast een bouwkundige keuring uitvoeren. Vraag expliciet aandacht voor dak, gevel, vloer, glas, cv-installatie, ventilatie, elektra, vocht, fundering en eventueel asbest. Bij een huis met een slecht energielabel kunnen achterstallig onderhoud en verduurzaming nauw met elkaar samenhangen. Een slecht geïsoleerd dak vervangen is bijvoorbeeld iets anders dan alleen extra isolatie aanbrengen.

Vraag vóór je financieringsaanvraag offertes op en maak een realistische begroting. Neem ook kosten mee voor voorbereidende werkzaamheden, herstelwerk, ventilatie, afwerking en een reserve voor tegenvallers. Laat, als de plannen concreet zijn, de marktwaarde vóór én na verbouwing taxeren. Dat helpt bij de beoordeling van je hypotheek, het verbouwingsdepot en de vraag of de kosten in verhouding staan tot de woningwaarde.

Stel jezelf bij ieder plan dezelfde rekenvragen: wat kost de maatregel volledig, welk bedrag kun je verantwoord lenen, wat wordt je totale maandlast inclusief hypotheek en eventuele Warmtefondslening, hoeveel bespaar je naar verwachting op energie en welke buffer houd je over? Vergelijk ook scenario's waarin je alles direct uitvoert met een plan in stappen. Soms is eerst isoleren en ventileren verstandig, terwijl je de installatiekeuze later maakt.

Koop je een appartement, controleer dan ook de regels van de VvE. Voor dak, gevel, kozijnen en collectieve installaties heb je vaak toestemming of een gezamenlijk besluit nodig. Bij een monument of beschermd stadsgezicht kunnen vergunningen en aanvullende eisen gelden.

Een huis kopen met een slecht energielabel kan dus prima passen bij jouw woonwensen, zolang je de technische staat en financiering vooraf goed onderzoekt. Combineer je hypotheek verduurzaming eventueel met eigen geld of het Nationaal Warmtefonds, maar reken altijd met de totale maandlast en niet alleen met het bedrag dat je kunt lenen. Laat je persoonlijke mogelijkheden en de actuele voorwaarden voor 2026 berekenen door een onafhankelijk hypotheek- en financieel adviseur.