Hypotheek en rente meenemen bij verhuizen

Kun je je hypotheek en rente meenemen als je gaat verhuizen?

Als je verhuist, kun je soms je hypotheekrente meenemen naar je nieuwe woning. Dat heet een verhuisregeling of meeneemregeling. Dit is alleen geen algemeen recht. Of het mogelijk is, hangt af van de voorwaarden van jouw huidige geldverstrekker en van de hypotheekofferte die je destijds hebt getekend.

De uitdrukking hypotheek meenemen is bovendien wat misleidend. Bij de verkoop van je huidige woning wordt de hypotheek op die woning meestal afgelost. Het onderpand, je oude huis, verdwijnt namelijk. Je verhuist dus meestal niet letterlijk met dezelfde lening naar een ander adres.

Wat je via een verhuisregeling mogelijk wél kunt voortzetten, is de renteafspraak voor een bestaand leningdeel. Soms gelden ook bepaalde andere voorwaarden van je oude hypotheek. Voor de aankoop van je nieuwe woning sluit je doorgaans opnieuw een hypotheek af bij dezelfde geldverstrekker. Die beoordeelt dan of je gebruik mag maken van de regeling.

Dat kan aantrekkelijk zijn als jouw huidige rente lager is dan de rente die op dat moment voor nieuwe hypotheken geldt. Toch betekent rente meenemen niet automatisch dat je precies hetzelfde rentepercentage houdt. De rente kan veranderen door een andere verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je nieuwe woning. Ook NHG, het energielabel en productvoorwaarden kunnen invloed hebben op een rente-opslag of korting.

Wil je naar een andere geldverstrekker? Dan kun je je oude rente in de praktijk niet meenemen. Je kunt dan wel vergelijken of een nieuwe hypotheek met andere voorwaarden beter bij je situatie past.

Hoe werkt een verhuisregeling hypotheek in de praktijk?

Een verhuisregeling hypotheek werkt meestal in een aantal stappen. Eerst verkoop je jouw huidige woning, of je spreekt af wanneer die verkoop plaatsvindt. Daarna vraag je voor de nieuwe woning een hypotheek aan bij dezelfde geldverstrekker. Binnen de voorwaarden van die aanbieder kan de oude rente vervolgens worden gekoppeld aan een leningdeel van de nieuwe hypotheek.

Een rentevaste periode speelt hierbij een belangrijke rol. Dit is de periode waarin je rentepercentage vastligt. Heb je bijvoorbeeld nog meerdere jaren rentevast, dan kan een verhuisregeling je de mogelijkheid geven om die afspraak voor een deel van de nieuwe hypotheek voort te zetten. Loopt jouw rentevaste periode bijna af, dan is het voordeel vaak kleiner. Je kunt dan ook onderzoeken of een nieuwe renteafspraak beter past bij je plannen.

De precieze spelregels verschillen per geldverstrekker. Er kunnen voorwaarden gelden voor het maximale bedrag dat je mag meenemen, de hypotheekvorm en de termijn waarbinnen de aankoop en verkoop moeten worden afgerond. Ook kan de aanbieder eisen stellen aan de verhouding tussen de lening en de woningwaarde. Vraag deze voorwaarden daarom schriftelijk op. Dan weet je waar je aan toe bent voordat je een bod uitbrengt.

Heb je nu een hypotheek met NHG? Ga er dan niet vanuit dat NHG vanzelf meeverhuist. Voor de nieuwe woning wordt opnieuw bekeken of de financiering aan de NHG-voorwaarden voldoet. De NHG-grens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 als energiebesparende voorzieningen volledig worden meegefinancierd. Ook de nieuwe woning, de lening en jouw situatie moeten dus passen binnen de regels die op dat moment gelden.

Wat gebeurt er als je nieuwe woning duurder of goedkoper is?

Bij een duurdere woning heb je vaak een hogere hypotheek nodig. Stel dat je een deel van je oude lening onder de verhuisregeling mag voortzetten. Voor het extra bedrag sluit je dan meestal een nieuw leningdeel af tegen de actuele rente en voorwaarden. Je nieuwe hypotheek kan daardoor uit twee of meer leningdelen bestaan: een deel met de meegenomen rente en een deel met een nieuwe rente.

Voor dat extra leningdeel gelden ook de huidige regels voor hypotheekrenteaftrek. Als je rente over dit nieuwe deel wilt aftrekken, moet je het in beginsel binnen maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflossen. Bij annuïtair aflossen betaal je een vast maandbedrag dat bestaat uit rente en aflossing. Bij lineair aflossen los je elke maand een vast bedrag af, waardoor je maandlast meestal daalt.

Koop je een goedkoper huis, dan kun je mogelijk niet het hele oude leningbedrag meenemen. De geldverstrekker kijkt opnieuw naar de waarde van de nieuwe woning en de voorwaarden van de verhuisregeling. Ook jouw overwaarde is belangrijk. Overwaarde is het verschil tussen de verkoopopbrengst en de hypotheek die je nog moet aflossen, na aftrek van verkoopkosten.

Gebruik je die overwaarde niet voor je nieuwe woning, dan kan de eigenwoningreserve gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. De eigenwoningreserve is het bedrag aan overwaarde waarmee de Belastingdienst rekening houdt bij een volgende koopwoning. Deze regeling kan de schuld beperken waarover je rente mag aftrekken. Een eigenwoningreserve vervalt per deel na drie jaar. Laat daarom niet alleen de maximale lening berekenen, maar ook wat de overwaarde fiscaal voor jou betekent.

Verkoop je met een restschuld, dan zijn de mogelijkheden weer anders. Onder voorwaarden kan een restschuld worden meegenomen in een nieuwe hypotheek met NHG. In 2026 gelden daarbij onder meer de NHG-grenzen voor de totale kosten van de nieuwe woning. Dit is maatwerk, zeker wanneer je inkomen of de woningwaarde onder druk staat.

Moet je inkomen opnieuw worden getoetst als je je rente meeneemt?

Ja, bij verhuizen wordt je inkomen normaal gesproken opnieuw getoetst. De geldverstrekker moet beoordelen of je de hypotheek voor de nieuwe woning verantwoord kunt betalen. Daarbij tellen onder meer je inkomen, eventuele studieschuld of andere leningen, alimentatie, de woningwaarde en de hoogte van de nieuwe lening mee.

Een meegenomen lage rente is dus geen garantie dat je meer kunt lenen. Vooral als je resterende rentevaste periode korter is dan tien jaar, kan dit verschil maken. Volgens de wettelijke toetsregels wordt dan gerekend met de door de AFM gepubliceerde gemiddelde toetsrente, of met de aangeboden rente als die hoger is. Die toetsrente is in 2026 minimaal 5%. Hierdoor kan je maximale hypotheek lager uitvallen dan je verwacht op basis van alleen jouw huidige maandrente.

De uitzondering die soms geldt bij het oversluiten van een hypotheek zonder nieuwe inkomenstoets, is niet zomaar van toepassing als je verhuist. Die uitzondering is bedoeld voor situaties waarin je in dezelfde woning blijft en de lening niet hoger wordt. Bij een nieuwe woning is er doorgaans dus een nieuwe kredietbeoordeling nodig.

Dit is ook relevant als je plannen veranderen. Denk aan minder werken, zelfstandig ondernemen, een aflopend contract of een pensioendatum die dichterbij komt. Voor mensen die nu of binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereiken, bestaat er in 2026 onder voorwaarden een Senioren Verhuisregeling met NHG. Daarbij kan bij gelijke of lagere maandlasten soms op de werkelijke lasten worden getoetst. Ook hiervoor gelden specifieke voorwaarden.

Hoe regel je de periode waarin je tijdelijk twee woningen hebt?

Je oude woning is niet altijd verkocht voordat je nieuwe woning wordt geleverd. Dan kun je tijdelijk dubbele woonlasten hebben. Een overbruggingshypotheek kan in sommige gevallen helpen. Dit is een tijdelijke lening waarmee je een verwachte overwaarde uit je oude woning alvast kunt gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. De geldverstrekker schat daarbij voorzichtig in wat je oude huis waarschijnlijk oplevert.

Breng vooraf in kaart of je de maandlasten kunt dragen als de verkoop langer duurt dan gehoopt. Reken niet alleen met hypotheekrente, maar ook met aflossing, verzekeringen, gemeentelijke lasten, onderhoud en eventuele kosten voor de overbrugging.

Fiscaal kan een periode met twee woningen onder voorwaarden mogelijk zijn. Staat je oude woning leeg en te koop, dan kan renteaftrek voor die woning in het verhuisjaar en de drie volgende kalenderjaren mogelijk blijven. Voor een gekochte, leegstaande of nog te bouwen nieuwe woning kan renteaftrek soms al gelden voordat je er woont. Ook rente voor een overbruggingshypotheek kan onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Controleer je situatie altijd aan de hand van de regels van de Belastingdienst.

Let extra goed op als je jouw oude woning tijdelijk verhuurt. Tijdens de verhuurperiode is de hypotheekrente meestal niet aftrekbaar en valt de woning in beginsel in box 3. Bovendien kan verhuur gevolgen hebben voor de toestemming van je geldverstrekker en voor je verzekering.

Welke stappen zet je voordat je een nieuwe woning koopt?

Begin ruim vóór het bieden met het verzamelen van informatie. Zoek je oude hypotheekofferte, hypotheekakte en de actuele voorwaarden erbij. Noteer hoeveel hypotheek je nog hebt, welke leningdelen je hebt, hoe lang je rente nog vaststaat en of je hypotheek NHG heeft.

• Vraag je huidige geldverstrekker schriftelijk welke verhuisregeling voor jou geldt. Vraag naar het maximale mee te nemen bedrag, mogelijke rente-aanpassingen, de geldigheidstermijn en de voorwaarden voor een overbruggingshypotheek.
• Laat je maximale hypotheek opnieuw berekenen vóór je biedt of tekent. Neem daarbij je inkomen, andere financiële verplichtingen, overwaarde of restschuld en de resterende rentevaste periode mee.
• Bereken verschillende scenario’s: eerst verkopen, eerst kopen en een periode met twee woningen. Zo zie je wat er gebeurt als de verkoopprijs of verkooptermijn tegenvalt.
• Vergelijk niet alleen de rente. Kijk ook naar voorwaarden voor boetevrij aflossen, rentevasthouden, verhuizen en overbruggen.
• Neem voldoende eigen geld mee in je planning. In 2026 kun je in beginsel maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Kosten koper en andere aankoopkosten betaal je daarom normaal gesproken zelf, behalve bij wettelijke uitzonderingen zoals bepaalde energiebesparende maatregelen.

Een financieel adviseur kan je oude offerte, de voorwaarden van de verhuisregeling, je verkoopplanning en de financiering van de nieuwe woning naast elkaar leggen. Dat geeft duidelijkheid over wat je werkelijk kunt besteden en welke keuze het beste past bij jouw verhuisplannen.

Wil je je hypotheek meenemen bij verhuizen?

Je hypotheek meenemen bij verhuizen betekent meestal dat je oude lening wordt afgelost en dat je via een verhuisregeling mogelijk je rente en voorwaarden voor een deel van de nieuwe hypotheek voortzet. Of dat gunstig en haalbaar is, hangt af van je contract, je nieuwe woning, je inkomen en de actuele voorwaarden.

Laat je mogelijkheden daarom vóór het bieden of tekenen berekenen. Dan weet je of rente meenemen naar een nieuwe woning past binnen je budget en voorkom je verrassingen tijdens de aankoop.