Je hebt een huis gezien waar je enthousiast van wordt, maar jouw huidige woning staat nog niet te koop of is nog niet verkocht. Dan vraag je je waarschijnlijk af of je al kunt bieden en hoe dat werkt met je hypotheek bij verhuizen. Een nieuw huis kopen voordat je oude huis verkocht is, kan vaak wel, maar je financiële situatie wordt tijdelijk ingewikkelder.

De haalbaarheid hangt onder meer af van je inkomen, de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning, je resterende hypotheekschuld, je spaargeld en de voorwaarden van de geldverstrekker. Vooral als je overwaarde wilt gebruiken voor je nieuwe huis, is een goede voorbereiding belangrijk. Overwaarde is namelijk pas definitief beschikbaar als je oude woning is verkocht en geleverd.

Kun je een nieuw huis kopen voordat je oude woning is verkocht?

Ja, je kunt een nieuw huis kopen terwijl je oude woning nog niet verkocht is. Dit komt geregeld voor bij mensen die doorstromen op de woningmarkt. Je sluit dan een hypotheek af voor je nieuwe woning, terwijl de hypotheek op je huidige huis nog doorloopt. Soms komt daar tijdelijk een overbruggingshypotheek bij.

De geldverstrekker beoordeelt of de nieuwe hypotheek voordat je huis verkocht is verantwoord is. Daarbij kijkt deze niet alleen naar wat je op basis van je inkomen maximaal kunt lenen. Ook de tijdelijke situatie telt mee: kun je de lasten van twee woningen en eventueel de rente over een overbruggingshypotheek dragen? Andere verplichtingen, zoals een studieschuld, private lease of een persoonlijke lening, kunnen ook invloed hebben op de beoordeling.

In 2026 kun je in beginsel niet meer dan 100% van de woningwaarde lenen voor de aankoop van een woning. Aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, betaal je daarom meestal uit spaargeld, een schenking of beschikbare overwaarde. Voor een woning waarin je zelf gaat wonen, is de overdrachtsbelasting in 2026 doorgaans 2%. Of je voor Nationale Hypotheek Garantie in aanmerking komt, hangt af van de voorwaarden. De NHG-grens is in 2026 € 470.000 en € 498.200 als je aanvullende energiebesparende voorzieningen meefinanciert.

Het maximale hypotheekbedrag is niet automatisch het budget dat bij jou past. Je wilt ook ruimte houden voor onverwachte kosten, onderhoud, een verhuizing en een mogelijke periode met dubbele woonlasten.

Hoe gebruik je de overwaarde van je huidige woning voor je nieuwe huis?

Overwaarde is het verschil tussen wat je netto overhoudt bij de verkoop van je huidige woning en de hypotheekschuld die je nog moet aflossen. De nettoverkoopopbrengst is dus niet simpelweg de WOZ-waarde min je hypotheek. Het gaat om de daadwerkelijke verkoopprijs, verminderd met verkoopkosten, en daarna om de resterende hypotheekschuld.

Stel dat je woning naar verwachting voor meer wordt verkocht dan je nog aan hypotheek moet terugbetalen. Dan kun je die verwachte overwaarde vaak gebruiken als eigen geld voor de volgende woning. Daarmee kun je een deel van de aankoop, de kosten of een lagere nieuwe hypotheek financieren. Zolang je woning niet is verkocht en geleverd, staat dit geld alleen nog niet op je rekening. Daarom is het geen bedrag waar je zonder meer direct over kunt beschikken.

De gebruikelijke route ziet er vaak als volgt uit:

  1. Je laat een realistische verkoopwaarde van je huidige woning bepalen, bijvoorbeeld met een taxatie of verkoopadvies.
  2. Je brengt de resterende hypotheekschuld, verwachte verkoopkosten en je spaargeld in kaart.
  3. Je laat berekenen hoeveel overwaarde er naar verwachting beschikbaar komt en wat je tijdelijk kunt lenen.
  4. Je biedt op een nieuwe woning, meestal onder voorbehoud van financiering.
  5. Je verkoopt je huidige woning en lost na de levering de oude hypotheek en de overbruggingslening af uit de opbrengst.

Na de verkoop kan de fiscale situatie veranderen. Als je je oude woning met overwaarde verkoopt en die overwaarde niet inbrengt in je nieuwe eigen woning, is de rente over een extra geleend deel in beginsel niet aftrekbaar. Dit hangt samen met de bijleenregeling. De eigenwoningreserve die hierdoor ontstaat, blijft in beginsel drie jaar relevant. Koop je eerst en verkoop je later, dan wordt de maximale eigenwoningschuld na de verkoop van je oude woning opnieuw berekend. De fiscale behandeling is persoonlijk; laat die daarom goed beoordelen.

Wat is een overbruggingshypotheek en hoe werkt die?

Een overbruggingshypotheek, ook wel overbruggingskrediet genoemd, is een tijdelijke lening waarmee je de verwachte overwaarde uit je oude woning alvast kunt gebruiken. De lening overbrugt letterlijk de periode tussen de aankoop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude woning.

Deze lening is meestal aflossingsvrij gedurende de looptijd. Je betaalt dan vaak alleen rente. Zodra je oude woning is verkocht en geleverd, los je de overbruggingshypotheek in één keer af met de verkoopopbrengst. Naast de rente over de overbrugging betaal je in de tussentijd vaak ook de hypotheeklasten van je oude en nieuwe woning.

De geldverstrekker bepaalt hoeveel je kunt overbruggen. Als je oude woning nog niet definitief verkocht is, wordt meestal voorzichtig gerekend met de waarde. Veel aanbieders gebruiken bijvoorbeeld een veiligheidsmarge op een getaxeerde verkoopwaarde, maar er is geen wettelijke standaard die voor iedere geldverstrekker hetzelfde is. De resterende hypotheekschuld wordt van de geaccepteerde waarde afgetrokken.

Ook de maximale looptijd, rente en voorwaarden verschillen per aanbieder en per dossier. De geldverstrekker kan eisen stellen aan een taxatierapport, de verkoopbaarheid van je woning, de vraagprijs, je financiële buffer en de betaalbaarheid van de tijdelijke lasten. Reken er dus niet op dat de volledige geschatte overwaarde altijd beschikbaar komt.

Voor de renteaftrek gelden aparte regels. Een overbruggingskrediet dat de overwaarde van je vorige woning financiert, hoeft niet verplicht annuïtair of lineair te worden afgelost. Voor een nieuw aanvullend leningdeel gelden vaak wel de gebruikelijke voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Bij hogere inkomens is de aftrek voor eigenwoningkosten in 2026 bovendien beperkt; boven een inkomen uit werk en woning van € 78.426 is het aftrektarief maximaal 37,56%. Kijk daarom altijd naar zowel je bruto als je verwachte netto maandlasten.

Kun je de dubbele woonlasten dragen als je oude huis nog te koop staat?

Dubbele woonlasten zijn de kosten die je tijdelijk voor twee woningen hebt. Denk aan de hypotheeklasten van je oude huis, de hypotheeklasten van je nieuwe huis, rente over de overbruggingshypotheek, verzekeringen, gemeentelijke lasten, energie en onderhoud. Niet alle kosten lopen precies gelijk, maar samen kunnen ze flink oplopen.

Een geldverstrekker wil doorgaans zien dat je deze periode kunt opvangen. Dat kan met je inkomen, spaargeld of allebei. Hoe de beoordeling precies werkt, verschilt per geldverstrekker. De ene rekent met een kortere verwachte overbruggingsperiode dan de andere. Ook telt mee of je woning al verkocht is onder voorbehoud of alleen nog te koop staat.

Maak daarom zelf een ruimere berekening dan alleen voor een paar maanden. Vraag je af wat er gebeurt als de verkoop langer duurt, je voor een lagere prijs moet verkopen of tijdelijke lasten stijgen. Houd naast de maandlasten een buffer achter voor onverwachte uitgaven. Gebruik niet al je spaargeld voor de aankoop als je daardoor geen ruimte meer hebt om een langere overlap op te vangen.

Fiscaal kan een leegstaande oude woning die daadwerkelijk te koop staat tijdelijk nog als eigen woning gelden. Onder voorwaarden kunnen rente en bepaalde kosten dan voor zowel je oude als nieuwe woning aftrekbaar zijn. In 2026 geldt deze regeling voor de oude woning maximaal drie kalenderjaren na het jaar waarin je bent verhuisd. Verhuur je de te koop staande woning tijdelijk, dan stopt de renteaftrek voor die periode in beginsel. De voorwaarden zijn nauwkeurig, dus laat je persoonlijke situatie controleren.

Welke risico's en afspraken zijn belangrijk als je eerst koopt en daarna verkoopt?

Het grootste risico is dat je oude woning minder oplevert dan verwacht. Als de uiteindelijke verkoopopbrengst lager is dan de berekening voor je overbruggingshypotheek, kan er een tekort ontstaan. Dan is mogelijk niet genoeg geld beschikbaar om zowel je oude hypotheek als de overbruggingslening volledig af te lossen. Een lagere opbrengst kan ook betekenen dat je na verkoop meer eigen geld in je nieuwe woning moet steken.

Daarnaast is er het risico dat je woning langer te koop staat. Je betaalt dan langer dubbele woonlasten en rente over de overbrugging. Laat je niet alleen leiden door een optimistische vraagprijs of een snelle verkoop in de buurt. Kijk ook naar de staat van je woning, vergelijkbare recente verkopen en de actuele belangstelling in jouw omgeving.

Leg vóór je biedt vast welke zekerheid je nodig hebt. Een financieringsvoorbehoud geeft je tijd om je hypotheek en overbrugging rond te krijgen. Een voorbehoud voor de verkoop van je eigen woning kan eveneens risico beperken, maar verkopers accepteren dit niet altijd. Bespreek daarom een realistische termijn en laat de voorwaarden duidelijk opnemen in het koopcontract.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud geeft meer risico. Als je financiering toch niet lukt, kun je mogelijk een contractuele boete verschuldigd zijn. Dit past alleen als je echt zekerheid hebt over je financiering én een tegenvaller financieel kunt dragen. Alleen vertrouwen op verwachte overwaarde is daarvoor meestal niet voldoende.

Welke gegevens verzamel je voordat je gaat bieden?

Met een compleet overzicht kun je sneller beoordelen of een nieuw huis kopen terwijl je oude huis nog niet verkocht is haalbaar is. Verzamel in ieder geval:

  • de resterende hypotheekschuld van je huidige woning;
  • een recente, realistische inschatting van de verkoopwaarde en de verwachte verkoopkosten;
  • je hypotheekofferte en maandlasten van je huidige lening;
  • je inkomen, vaste uitgaven, schulden en andere financiële verplichtingen;
  • je beschikbare spaargeld en een bedrag dat je als buffer wilt behouden;
  • de verwachte aankoopkosten en maandlasten van de nieuwe woning;
  • informatie over eventuele bestaande eigenwoningreserve uit een eerdere woningverkoop.

Zo zie je niet alleen wat je op papier kunt lenen, maar ook of de tijdelijke periode financieel comfortabel genoeg is. Een berekening met verschillende scenario's, zoals een lagere verkoopprijs of zes maanden extra overlap, geeft vaak meer rust dan één gunstige uitkomst.

Hoe pak je doorstromen met overwaarde verstandig aan?

Eerst kopen en daarna verkopen kan je de kans geven om rustig naar je volgende woning te verhuizen. Daar staat tegenover dat je tijdelijk meer financiële verplichtingen hebt en dat een deel van je plan afhangt van een verkoop die nog moet plaatsvinden. Wees daarom voorzichtig met de geschatte overwaarde, reken dubbele woonlasten ruim door en houd geld achter voor tegenvallers.

Wil je weten hoe jouw hypotheek bij verhuizen eruit kan zien? Laat dan je mogelijkheden voor doorstromen, overwaarde gebruiken voor een nieuw huis en tijdelijke woonlasten berekenen voordat je een bod uitbrengt.