Waarom is een samenlevingscontract met hypotheek belangrijk?

Als je samenwoont zonder te trouwen of een geregistreerd partnerschap aan te gaan, ontstaat er niet automatisch een uitgebreide wettelijke regeling voor jullie geldzaken. Dat is extra belangrijk wanneer jullie samen een koophuis kopen. Met een samenlevingscontract leg je bij de notaris vast welke financiële afspraken jullie maken tijdens het samenwonen en als jullie situatie verandert.

In een samenlevingscontract hypotheek kun je onder meer afspraken opnemen over de kosten van de huishouding, jullie eigen geld, de maandelijkse woonlasten en wat er gebeurt als jullie uit elkaar gaan. Het contract kan ook een regeling bevatten voor overlijden. Zo hoeven jullie niet bij elke verandering terug te vallen op aannames als: “Dat lossen we dan wel op.”

Een samenlevingscontract vervangt de andere documenten rond jullie woning niet. In de leveringsakte, ook wel eigendomsakte genoemd, staat wie eigenaar is van de woning en voor welk percentage. De hypotheekakte regelt de lening en de rechten van de geldverstrekker. Controleer daarom vóór het tekenen of de eigendomsverhouding, hypotheekstukken en afspraken in jullie samenlevingscontract goed op elkaar aansluiten.

Koop je samen een woning die jullie hoofdverblijf wordt, dan zijn jullie in beginsel fiscale partners. Ook een notarieel samenlevingscontract kan bij samenwonen op hetzelfde BRP-adres tot fiscaal partnerschap leiden. Dit kan gevolgen hebben voor jullie belastingaangifte, toeslagen en uitkeringen. De gevolgen verschillen per situatie en volgens de regels die op dat moment gelden.

Welke afspraken maken jullie over eigendom en eigen inleg?

Bij samenwonen met een koophuis zijn eigendom, hypotheekschuld en eigen inleg drie verschillende onderwerpen. Ze lopen vaak gelijk, maar dat hoeft niet. Juist als jullie niet allebei hetzelfde bedrag inbrengen, is het verstandig om daar bewust keuzes over te maken.

Jullie kunnen bijvoorbeeld ieder voor de helft eigenaar worden. Dat heet een eigendomsverhouding van 50/50. Het maakt daarbij niet uit of de ene partner meer spaargeld inbrengt dan de ander, zolang jullie die verhouding zo in de leveringsakte laten opnemen. Een andere mogelijkheid is een verhouding van bijvoorbeeld 60/40. Die keuze kan passen als één van jullie duidelijk meer geld inlegt of een groter deel van de woning financiert.

Stel dat jij € 30.000 spaargeld inbrengt voor de aankoop en je partner € 10.000. Jullie willen wel allebei voor 50% eigenaar worden. Dan kunnen jullie in het samenlevingscontract afspreken dat jij bij verkoop, uitkoop of overlijden eerst een bedrag terugkrijgt voor jouw extra inleg. Bespreek dan ook hoe die vergoeding werkt. Krijg je precies het oorspronkelijke bedrag terug? Of deelt jouw extra inleg mee in een waardestijging, maar ook in een waardedaling van de woning?

Maak dezelfde keuze voor geld uit een schenking, erfenis of overwaarde van een vorige woning. Leg ook vast hoe jullie omgaan met aankoopkosten, een verbouwing en extra aflossingen. Betaal jij later € 15.000 voor een nieuwe keuken, dan kan dat een privé-uitgave zijn, een gezamenlijke investering of aanleiding voor een extra vergoedingsrecht. Er is niet één beste afspraak; het gaat erom dat de afspraak past bij wat jullie allebei redelijk vinden en duidelijk op papier staat.

Hoe verdelen jullie de hypotheeklasten, woonkosten en onderhoud?

Een hypotheek op twee namen betekent doorgaans dat jullie hoofdelijk aansprakelijk zijn tegenover de geldverstrekker. Dat houdt in dat de geldverstrekker ieder van jullie kan aanspreken voor de volledige hypotheekschuld als betalingen uitblijven. Een afspraak in jullie samenlevingscontract verandert deze aansprakelijkheid tegenover de geldverstrekker niet. Die afspraak bepaalt wel hoe jullie de kosten en schuld onderling verdelen.

Maak daarom onderscheid tussen verschillende soorten uitgaven. Hypotheekrente en aflossing zijn iets anders dan energiekosten en boodschappen. Ook eigenaarslasten, zoals de opstalverzekering, VvE-bijdrage, erfpachtcanon, onderhoud en verduurzaming, vragen om een eigen afspraak.

Jullie kunnen alle kosten 50/50 betalen, maar een verdeling naar inkomen kan ook goed werken. Misschien verdient één van jullie tijdelijk minder door een opleiding, ouderschapsverlof of werk als zelfstandige. Dan kunnen jullie bijvoorbeeld afspreken dat de maandelijkse lasten naar verhouding van jullie netto-inkomen worden betaald. Bepaal wel wat er gebeurt als één van jullie meer betaalt dan afgesproken. Is dat een vrijwillige bijdrage aan jullie gezamenlijke leven, of ontstaat er een bedrag dat later verrekend wordt?

Grote kosten verdienen extra aandacht. Denk aan een dakreparatie, warmtepomp, funderingsherstel of uitbouw. Leg vast wie beslist, hoe jullie de betaling regelen en of een ongelijke bijdrage gevolgen heeft voor de onderlinge verrekening. Zo voorkom je discussie wanneer jullie jaren later uit elkaar gaan met een koophuis.

Wat spreken jullie af als jullie uit elkaar gaan met een koophuis?

Een beëindigingsregeling klinkt misschien ver weg als jullie net samen een woning kopen. Toch geeft het vaak rust om vooraf te weten wat de stappen zijn als jullie uit elkaar gaan. Neem bijvoorbeeld op wie als eerste de mogelijkheid krijgt om de woning over te nemen, hoe lang diegene daarover mag nadenken en hoe jullie de woningwaarde bepalen. Een onafhankelijke taxatie is een veelgebruikte manier om de waarde voor een uitkoop vast te stellen.

Als één van jullie in de woning blijft, moet die persoon meestal niet alleen de ander uitkopen. De geldverstrekker moet ook akkoord gaan met ontslag van de vertrekkende partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarvoor wordt beoordeeld of de blijvende partner de hypotheek op één inkomen kan dragen. Zolang dat ontslag niet is geregeld, kan de vertrekkende partner in principe nog aansprakelijk blijven voor de lening.

Spreek ook af wat er in de tussenperiode gebeurt. Wie woont er tijdelijk in het huis? Wie betaalt rente, aflossing, onderhoud en belastingen? En betalen jullie een gebruiksvergoeding als één partner alleen in de woning woont? Als overname niet haalbaar is, kunnen jullie een termijn afspreken waarna de woning te koop gaat.

Leg bovendien vast hoe jullie een overwaarde of restschuld verdelen. Dat kan aansluiten bij jullie eigendomspercentage, maar jullie kunnen hierbij ook rekening houden met een vastgelegde privé-inleg of extra aflossingen. Bij een hypotheek met NHG kan relatiebeëindiging onder voorwaarden aanleiding zijn voor begeleiding bij woningbehoud of een mogelijke regeling voor een restschuld na verkoop. Dit is niet automatisch en hangt af van onder meer jullie inkomen, betaalbaarheid en de NHG-voorwaarden van 2026.

Wat regel je bij overlijden?

Ongehuwd samenwonen betekent niet automatisch dat jullie elkaars erfgenaam zijn. Zonder aanvullende regeling kan het aandeel van de overledene in de woning naar diens erfgenamen gaan. Dat kan voor de achterblijvende partner ingewikkeld zijn, zeker als die in het huis wil blijven wonen.

Bespreek daarom met de notaris of een verblijvingsbeding in het samenlevingscontract bij jullie past. Daarmee kan onder voorwaarden worden geregeld dat bepaalde gezamenlijke bezittingen bij overlijden naar de achterblijvende partner gaan. Voor de woning en ander vermogen is vaak ook een testament nodig. Welke combinatie passend is, hangt af van jullie bezittingen, familie en wensen.

Partner zijn voor de erfbelasting is iets anders dan erfgenaam zijn. In 2026 kunnen samenwoners onder voorwaarden als partners voor de erfbelasting worden gezien, bijvoorbeeld met een notarieel samenlevingscontract met een wederzijdse zorgverplichting en inschrijving op hetzelfde adres. Dat maakt een testament niet overbodig. Laat de notaris jullie situatie beoordelen.

Controleer daarnaast jullie partnerpensioen en een eventuele overlijdensrisicoverzekering. Kijk niet alleen óf er een verzekering is, maar ook of het verzekerde bedrag voldoende kan zijn om de hypotheeklasten en een mogelijke uitkoop betaalbaar te houden.

Wat is het verschil tussen een samenlevingscontract en een draagplichtovereenkomst?

Een samenlevingscontract is breed. Het gaat over jullie financiële en juridische afspraken tijdens het samenwonen: bezittingen, schulden, huishoudkosten, de koopwoning, een relatiebreuk en soms overlijden. Een draagplichtovereenkomst is veel specifieker. Daarin leggen jullie vast welk deel van de hypotheekschuld, rente en aflossing ieder van jullie uiteindelijk onderling draagt.

Zo’n draagplichtovereenkomst kan onderdeel zijn van het samenlevingscontract, maar kan ook apart worden opgesteld. Deze overeenkomst kan vooral relevant zijn als jullie eigendomsverhouding, hypotheekdelen en feitelijke betalingen niet hetzelfde zijn. Bijvoorbeeld wanneer jullie allebei voor de helft eigenaar zijn, maar jij een groter deel van de hypotheek aflost vanwege een hogere inbreng of inkomen.

Niet ieder stel heeft een draagplichtovereenkomst nodig. De interne verdeling van een hypotheekschuld kan fiscale en financiële gevolgen hebben, onder meer voor hypotheekrenteaftrek, de eigenwoningschuld en een eventuele eigenwoningreserve. De regels hangen af van jullie persoonlijke situatie en de fiscale regels van dat moment. Laat een afwijkende verdeling daarom vooraf bespreken door jullie hypotheekadviseur en notaris, en schakel zo nodig een fiscalist in. Ook deze overeenkomst verandert niets aan de hoofdelijke aansprakelijkheid tegenover de geldverstrekker.

Wanneer controleren en wijzigen jullie de afspraken?

Laat jullie uitgangspunten het liefst controleren voordat jullie de koopakte, leveringsakte en hypotheekakte tekenen. Geef de notaris en hypotheekadviseur dezelfde informatie over de eigendomsverhouding, eigen inleg, hypotheekdelen en gewenste verdeling van de lasten. Daarmee verklein je de kans dat documenten elkaar tegenspreken.

Pas afspraken aan als jullie situatie wezenlijk verandert. Dat kan gebeuren bij een schenking of erfenis, een verbouwing, een extra hypotheek, een grote extra aflossing of een wijziging van het eigendom. Ook een inkomensverandering, zelfstandig ondernemerschap, arbeidsongeschiktheid, de geboorte van een kind, huwelijk, emigratie of een dreigende relatiebreuk zijn goede momenten om alles opnieuw te bekijken.

Welke punten nemen jullie mee naar de notaris en hypotheekadviseur?

Gebruik deze checklist als voorbereiding op jullie gesprekken:

  • Welke eigendomsverhouding willen jullie in de leveringsakte opnemen?
  • Hoeveel eigen geld brengt ieder in, en krijgen jullie daarvoor een terugbetalingsrecht?
  • Is dat recht een vast bedrag of beweegt het mee met de waarde van de woning?
  • Hoe verdelen jullie hypotheekrente, aflossing, woonkosten, onderhoud en grote verbouwingen?
  • Wat gebeurt er als één van jullie tijdelijk minder inkomen heeft of meer betaalt dan afgesproken?
  • Hoe regelen jullie uitkoop, taxatie, verkoop en de verdeling van overwaarde of restschuld?
  • Welke afspraken willen jullie bij overlijden maken over een testament, verblijvingsbeding, partnerpensioen en overlijdensrisicoverzekering?
  • Is een draagplichtovereenkomst in jullie situatie nuttig en fiscaal passend?

Willen jullie samen een huis kopen zonder te trouwen en zeker weten dat hypotheek, eigendom en onderlinge afspraken goed op elkaar aansluiten? Bespreek jullie uitgangspunten met een hypotheekadviseur en laat de notaris de afspraken passend vastleggen. Zo maken jullie heldere keuzes voor nu én voor de toekomst.